从我国房地产政策看商业地产发展模式及未来

美国著名建筑学家佩夫斯纳曾形容建筑并不是钢筋加水泥，而是脱胎于建筑所要求的文化和精神。商业地产也是，其不仅仅是土地、材料和商业的简单累加，更是包含时代、文化和精神的内容。商业地产的发展因此也一定程度上受到社会、历史、经济和法律等的影响。这里从我国房地产政策视角来谈谈商业地产发展模式及未来。

商业地产，从字面上理解，应该指的是一种土地为商业用途的地产，概括起来就是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲和办公等商业经营用途的房地产形式。与以居住功能为主的住宅、公寓、别墅等住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产不同，商业地产是一个兼具地产、商业两重特性的综合性行业，房地产是载体，商业运营是灵魂。当然，商业地产也既区别于单纯的商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

纵观我国商业地产的发展，最早可以追溯到二十世纪二、三十年代的百货大楼模式，但此后发展较为缓慢。这种模式在新中国成立后在计划经济体制内也继续存在。

到九十年代初，我国房地产市场开始放开,并首次出现房地产热。其中以海南最为突出，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，炒地皮、炒钢材、炒项目充斥市场，形成较严重的房地产泡沫。为此，国务院于1993年出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施，通称“国十六条”。央行随后也在1993年间两次提高存款利润，其中7月11日更是将一年期定期存款利率上调到10.98%。随着各项调控措施的落实，全国房地产开发速度明显放缓，房地产泡沫得到遏制，房地产包括商业地产市场也沉寂下来。

这种状况在1994年以后开始有了改变。在这一年的7月5日，我国出台了第一部房地产法律，即《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部房地产法律是为促进房地产业的健康发展，同时更是鼓励和扶持住宅地产发展。其第29条明确规定，国家将在税收等方面采取优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发(1998)23号)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并自1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

2003年8月12日，国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令，简称“18号文件”)更是首次将房地产业定位为拉动国民经济发展的支柱产业，并提出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

我国这种积极的房地产政策虽然是向住宅地产倾斜，但同时客观上也推动了商业地产的高速发展。我国商业地产市场进入发展新时期。在随后不到十年的时间里，商业地产即从百货大楼模式，很快跨过自选商场（即大型超市）模式，进入连锁经营模式，并开始了购物中心，即Shopping Mall模式，通过集聚效应，倡导一站式购物和营造一种立体的生活模式。

从2003年开始，我国房地产投资快速增长，并再次出现经济过热迹象。到2005年，京沪深广为代表的一线城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。

在2005年至2007年期间，为了抑制投资过热、稳定房价，国务院打出调控“组合拳”。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，将房价提高到政治高度，建立政府负责制稳定房价。2005年4月27日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的八项措施，对“国八条”进一步细化、延伸。随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控操作层面的细化方案。2006年5月17日，国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），拉开了2006 年房地产调控序幕。随后，5月29日，国务院办公厅下发建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委十五条”)对“国六条”进一步细化，并在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

到2008年下半年，这些调控政策效果渐显，加之受国际金融危机影响，房地产投资迅速减少，商业地产也增幅回落，地产市场开始进入观望状态。在调控效果刚刚显现时，2008年11月9日，国务院常务会议再次强调房地产业的重要地位，是“国民经济的重要支柱产业”。同年12月21日，国务院 办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称“国十三条”），松绑房产融资政策，以拉动内需。12月31日，国务院办公厅跟进下发【国金融十三条】，加大货币供应量，促进房地产市场活跃发展。

积极的财政政策可谓“力挽狂潮”。从2009年初探底，到年中大涨，再到年底抢购，中国房地产市场经历了一阵“过山车”般的疯狂。

正是基于此，2009年12月14日，国务院常务会议提出遏制房价过快上涨的四条具体措施，(简称“国四条”)。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），抑制投资投机性购房需求，二套房首付不得低于40%。2010年4月15日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；贷款购买第三套及以上住房的，将大幅度提高首付款比例和利率水平。

2010年度总的来看，房地产市场是调控有政策，但执行不力。特别是2010年第一季度，房地产市场疯狂继续。

2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”），贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；房价上涨过快城市要从严制定和执行限购措施。

国务院办公厅在年初即出台新国八条，彰显中央政府调控房地产市场的决心。2011年度政策执行力明显加大，调控可谓不辱使命。接下来的2012年中央经济工作会议在扩大内需和减税政策之外，提出坚持房地产调控不动摇，将继续执行从严的房地产调控政策。预期2012年度房地产调控执行力也将不会松动。

诚如2009年中国商业地产年会的主题所提的，“价值同机遇共享”。在这一时期，迫于民生压力，房地产调控对象主要还是针对住宅地产，住宅价格维稳是调控政策的核心目标。而商业地产由于政策面较为宽松，这也使一些房地产企业主动或被动的开始更多一些的考虑关注商业地产，使得商业地产表现出一派“繁荣昌盛”的态势，其中也兴起了一些如城市综合体、体验式消费等全新的商业地产模式。

所谓城市综合体，即HOPSCA（Hotel、Office、Park、Shopping mall、Convention、和Apartment首个英文字母的缩写），是为一种以标准化国际通行生活模板为体系的商业经营模式。

据麦肯锡预测称，按照目前中国城市化的发展趋势，中国城市人口将于2025年达到9.26亿，到2030年将突破10亿。未来20年，我国城市化进程仍将继续，城市新增人口将在4亿左右，解决我国城市化激增城市人口的居住和生活需求，城市综合体不失为一个很好的现实选项。万达集团、中粮集团等更是明确提出了“只做城市综合体”的发展战略。

体验式消费则是以观光、休闲、娱乐、运动、餐饮、文化营销为主题的体验式商业经营模式。体验式消费购物环境兼具特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性。其特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。2011年1月23日开幕的远洋·光华国际We-life未来广场商业街即是定位为高端、时尚、国际化、多元化的商务体验区，在提供消费者高端时尚的消费服务的同时，更为消费者提供消费体验。

未来商业地产会是怎样？

从我国房地产政策面来看，虽然国家通过各种金融、财税杠杆对房地产市场进行宏观调控，并且近期没有松动迹象，但对于商业地产的个人银行贷款却没有限制。对于购房投资者来说，由于政策抑制其对住宅地产的投资，这些投资者的部分资金转而开始选择商业地产。华远地产任志强先生就表示，做商业地产为主业的SOHO中国2010年的销售目标120亿元，但前10个月就完成任务，这是“政府的政策帮了潘石屹的大忙”。对于地方政府来说，商业地产项目对于推动地方经济发展、提高当地GDP指标是不言而喻的。尤其是商业地产中的城市综合体项目，更能带动项目周边商业经济的发展。在住宅地产被调控的情况下，地方政府将有可能转而更加支持商业地产。

从“十二五规划”来看，我国“十二五”时期，转变开发建设模式也是住房与房地产业在转变发展方式方面面临两大任务之一。正如全国政协常委、中国房地产业协会会长刘志峰先生所说，我们的政策就是要引导和鼓励开发企业，摆脱单一的住宅开发模式，根据自身特点，向保障性住房、商业地产、旅游地产、教育地产、老年住宅延伸发展，推动更多房地产企业走向西部地区和二三线城市或三四线城市。而且，“十二五”时期也是我国城市化推进、城乡人口格局将发生转变时期，城市化率达到50%，2035年城市化率将达到60%。随着城市化的推进、产业结构与城市布局的调整、国家对发展服务业的支持和居民消费升级的需求，也必将助推商业地产的发展。

虽然2012年中央调低了宏观经济发展速度的目标，但在前述诸多商业地产利好的大背景下，至少在未来5年甚至更长的时间里，我国商业地产领域将蕴藏着前所未有的巨大机会。业界如冯仑先生即看好商业地产，认为商业地产未来市场空间很大。万科、绿地和保利等房地产企业从2010年开始纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。远洋地产也通过远洋·光华国际We-life未来广场商业街，华丽进军商业地产。而更多商业地产企业将走向西部地区和二三线城市或三四线城市。

至于商业地产项目具体会是什么样的模式，笔者认为，除百货大楼模式已渐渐淡出历史舞台以外，其他几类不管是自选商场（大型超市）、连锁经营、购物中心，还是城市综合体，或是体验式消费，在未来很长一段时间内都将存在并昌盛。商业地产企业在选择项目模式时，务必要结合本身和项目情况，谨慎立项，对所在城市的商业布局是否合理，商家业态是否雷同调查清楚，小心求证的做好产品定位、市场定位与区域定位。

但风险与机会同在。由于政策抑制住宅地产发展，从2010年特别是2011年开始使得一些房地产企业“被动”的向商业地产转移，容易导致盲目跟风。当大量房地产企业转入商业地产开发，而商业地产项目一般资金回笼慢，商业地产项目定位、基建及运营过程中又存在诸多的不可预料不可控因素，一旦哪个环节出现状况，商业地产企业保障资金又不能坚持一个完整的项目开发周期，这时极易导致资金链断裂问题。这样，商业地产领域离强势并购的时代也就不远了。